Lottizzazione abusiva: quando rogiti validi e vincoli indicati non escludono il reato

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Sentenza integrale in forma omissata

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sui ricorsi proposti da
1. [OMISSIS]
2. [OMISSIS]
avverso la sentenza del 14/03/2025 della Corte di appello di Bologna
visti gli atti, il provvedimento impugnato, e i ricorsi;
udita la relazione svolta dal consigliere Antonio Corbo;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Antonio
Costantini, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi;
uditi, per i ricorrenti, gli Avvocati [OMISSIS] e [OMISSIS], quest’ultimo
quale sostituto processuale dell’Avv. [OMISSIS], nell’interesse di [OMISSIS], e l’Avv. [OMISSIS], nell’interesse di [OMISSIS], che hanno
chiesto l’accoglimento dei ricorsi.
RITENUTO IN FATTO
1. Con sentenza emessa in data 14 marzo 2025, la Corte d’appello di Bologna,
in parziale riforma della sentenza pronunciata dal Tribunale di Forlì il 15 settembre 2022, per quanto di interesse in questa sede, ha confermato la dichiarazione di penale responsabilità di [OMISSIS] e [OMISSIS] per il reato di lottizzazione abusiva, ed ha rideterminato la pena, per entrambi condizionalmente sospesa, in due mesi di arresto e 24.000,00 euro di ammenda nei confronti del primo e di dieci giorni di arresto e 10.329,00 euro di ammenda nei confronti della seconda.
Secondo quanto ricostruito dai Giudici di merito, gli imputati – agendo il primo quale originario proprietario dell’immobile e la seconda quale notaia rogante gli atti di compravendita dall’originario proprietario dell’immobile a più persone, e con
condotte protratte fino al 27 luglio 2018, data dell’ultimo rogito – avrebbero
effettuato il frazionamento di un fabbricato, insediato in zona turistico-ricettiva di
tipo ordinario, e gestito unitariamente come albergo, in più unità immobiliari
autonome, mediante la stipula di contratti di compravendita delle stesse senza
alcun vincolo per il mantenimento della vocazione turistico-ricettiva, così da
consentirne il godimento esclusivo da parte dei singoli acquirenti quale dimora
abituale o quanto meno stagionale, in contrasto con la destinazione urbanistica.
2. Avverso la sentenza indicata in epigrafe hanno presentato ricorso per
cassazione [OMISSIS], con atto sottoscritto dagli Avvocati gli Avvocati [OMISSIS] e [OMISSIS], e [OMISSIS], con atto sottoscritto dall’Avv.
[OMISSIS], poi seguito da integrazione e nota di errata corrige.
3. Il ricorso di [OMISSIS] è articolato in tre motivi.
3.1. Con il primo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agli
artt. 44, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, e 11 legge Regione Emilia-
Romagna 28 luglio 2004, n. 16, nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606,
comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenza
di una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo.
Si premette che la sentenza impugnata ha: 1) riconosciuto la piena
compatibilità della destinazione d’uso impressa sugli immobili di cui
all’imputazione, quali «case e appartamenti per vacanze», con la destinazione
turistico-ricettiva dell’area sulla quale gli stessi insistono, secondo gli strumenti
urbanistici vigenti; 2) affermato la colpevolezza degli imputati esclusivamente in
relazione alla condotta di frazionamento del fabbricato al fine di un’alienazione
autonoma delle singole unità immobiliari, senza l’imposizione di vincoli per il
mantenimento della vocazione turistico-ricettiva, diretta a consentirne il
godimento esclusivo da parte degli acquirenti quale dimora abituale o stagionale.
Si premette, inoltre, quanto al profilo normativo, che: 1) le «case e
appartamenti per vacanze», a norma dell’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna

n. 16 del 2004, si caratterizzano per una gestione «in forma imprenditoriale», la
quale deve avvenire «nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi
validità non superiore a cinque mesi consecutivi» (comma 1) e può essere
esercitata o dal proprietario o usufruttuario di oltre tre case o appartamenti, il
quale li concede in locazione, ovvero da imprese, tra cui le agenzie immobiliari,
anche con riferimento ad solo appartamento, «a qualsiasi titolo» (comma 2), e
quindi anche ricevendone la disponibilità da un privato; 2) di conseguenza, le
«case e appartamenti per vacanze» non debbono essere oggetto di gestione
unitaria e possono quindi essere cedute a più soggetti che ne godano in conformità
all’uso consentito dallo strumento urbanistico; 3) ulteriormente, chi acquista una
“casa o appartamento per vacanze” può anche tenere la stessa inutilizzata, purché
non ne fruisca in contrasto con la disciplina urbanistica.
Poste queste premesse, si deduce che la dichiarazione di colpevolezza per il
reato di lottizzazione abusiva pronunciata in relazione ad una condotta di
frazionamento di un immobile al quale non è seguita una gestione attiva delle
unità abitative, ma solo un saltuario uso abitativo delle stesse, non si fonda su una
violazione della disciplina di settore, è sganciata da qualunque riferimento ad un
fatto materiale, ed attiene ad un comportamento comunque ascrivibile
esclusivamente agli acquirenti degli immobili. Si rimarca che, per la parte
venditrice ed il notaio rogante, è sufficiente rilevare il dato della regolarità
urbanistico-edilizia delle opere e la conseguente rispondenza tra la loro
destinazione d’uso riportata nei contratti preliminari e definitivi di compravendita
e le prescrizioni degli strumenti urbanistici. Si aggiunge che le operazioni di
frazionamento e di compravendita non hanno comportato alcuna modifica del
carico urbanistico perché la destinazione d’uso a «case e appartamenti per
vacanze» rientra a pieno titolo nella categoria funzionale “turistico-ricettiva”, e la
società dell’attuale ricorrente ha versato gli oneri per parcheggio pubblico.
Si deduce, poi, che manca qualunque indicazione in ordine ai vincoli che il
venditore avrebbe dovuto inserire nei contratti preliminari e nei contratti definitivi
di compravendita. Si precisa, inoltre, che non è prevista nessuna clausola di
vincolo da inserire in un contratto di compravendita di unità immobiliari per
assicurare il futuro rispetto delle prescrizioni urbanistiche, e che, in effetti, il
vincolo per gli acquirenti discende direttamente dalla legge. Si evidenzia che, in
proposito, la sentenza impugnata: 1) ha revocato la confisca delle unità
immobiliari riferibili all’attuale ricorrente, perché le stesse «non sono state oggetto
di alcun atto negoziale che abbia impresso sui beni una oggettiva e definitiva
modifica della destinazione d’uso (da turistico ricettizia a residenziale), a differenza
degli appartamenti oggetto della stipula dei contratti definitivi indicati in
imputazione»; 2) attribuisce quindi rilievo decisivo agli atti negoziali, quando però

tanto i contratti preliminari, quanto i contratti definitivi, recano precisa menzione
della destinazione d’uso «case e appartamenti per vacanze», con indicazione delle
norme relative ai limiti di godimento derivanti da tale destinazione.
3.2. Con il secondo motivo, si denuncia vizio di motivazione, a norma dell’art.
606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenza
di una condotta di lottizzazione abusiva tanto sotto il profilo oggettivo quanto sotto
il profilo soggettivo.
Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ravvisa la sussistenza
del c.d. “intento lottizzatorio”, anche perché ricostruisce lo stesso sulla base di
travisamenti di prove e vizi logici.
Si rappresenta, in primo luogo, che l’affermazione secondo cui la vendita degli
immobili era pubblicizzata come «vendita di appartamenti» è frutto di un
travisamento della prova, perché si è data prova documentale di come i cartelloni
e gli annunci pubblicitari riportavano a dicitura “appartamenti turistico-
residenziali”, e sono stati specificamente riconosciuti da alcuni testi. Si rileva, in
secondo luogo, che l’indicazione dell’attuale ricorrente agli acquirenti di poter
fissare la propria residenza negli immobili è in contraddizione con gli sconti
riconosciuti a coloro che pretesero una riduzione del prezzo una volta appresa
l’impossibilità di procedere a questa sistemazione, ed è comunque irrilevante, in
quanto è possibile chiedere ed ottenere la residenza anche in un albergo. Si
osserva, in terzo luogo, che l’impegno dell’attuale ricorrente ad ottenere il cambio
di destinazione d’uso dell’immobile è un dato neutro, in quanto poteva dare luogo
ad una mera aspettativa di fatto e comunque non ha implicato un’attività
ingannatoria nei confronti degli acquirenti, attesa l’assunzione espressa
dell’obbligo nei contratti preliminari di riacquistare l’appartamento in caso di
mancato mutamento di destinazione d’uso entro sei anni. Si sottolinea, in quarto
luogo, che: a) i preliminari indicavano espressamente la destinazione delle singole
unità compravendute a «casa/appartamenti vacanze, ai sensi dell’art. 11 della L.R.
E.R. n. 16 del 28 luglio 2004 […]» e, in immediata successione grafica, l’impegno
degli acquirenti, anche per i propri aventi causa, «ad osservare tutte le norme
esistenti»; b) i contratti definitivi facevano espressa menzione dell’accettazione
dell’immobile da parte dell’acquirente «con gli oneri, gli usi e le servitù attive e
passive di qualsiasi specie, se e come esistono, derivanti anche dalla destinazione
d’uso del fabbricato di cui quanto venduto fa parte», nonché dell’appartenenza del
bene ad una «Residenza casa vacanza ai sensi dell’art. 11 della L.R. E.R. n. 16 del
28 luglio 2004 […]», con l’impegno per lo stesso, anche per conto dei propri aventi
causa «ad osservare tutte le norme inerenti»; c) le “liberatorie” rilasciate dagli
acquirenti al notaio rogante rappresentano espressamente come «l’immobile
acquistato […] fa parte del fabbricato destinato a “casa/appartamenti vacanze”, ai

sensi dell’art. 11 della L.R. E.R. n. 16 del 28 luglio 2004, e dell’art. 55, comma V,
della L.R. E.R. n. 15 del 2013 […] nonché di tutte le norme i vincoli e le limitazioni
relativi a detta destinazione».
Si conclude che la sentenza impugnata incorre in vizio di motivazione perché
non si confronta, o non si confronta compiutamente, con tutte le deduzioni
formulate con l’atto di appello in tema di c.d. intento lottizzatorio, ad esempio
quelle relative al contenuto degli atti negoziali, preliminari e definitivi, sebbene
dagli elementi addotti deriva un’alternativa ricostruzione dei fatti, idonea a
scardinare quella da essa accolta e posta a base del giudizio di colpevolezza.
3.3. Con il terzo motivo, si denuncia vizio di motivazione, a norma dell’art.
606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla mancata concessione
del beneficio della non menzione.
Si deduce che la sentenza impugnata non ha concesso il beneficio della non
menzione ex art. 175 cod. pen., sebbene espressamente richiesto nell’atto di
appello in ragione del minimo grado di colpa, dell’età dell’incensuratezza
dell’imputato, senza fornire alcuna motivazione in proposito.
4. Il ricorso di [OMISSIS] è articolato in quattro motivi, preceduti
da una breve premessa sull’evoluzione del procedimento, seguiti da integrazione
in data 28 luglio 2025 e da nota di errata corrige del 10 settembre 2025.
4.1. Con il primo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agli
artt. 44, comma 1, lett. c), e 46 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 11, 18 e 21 legge
Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, art. 55 legge Regione Emilia-
Romagna n. 15 del 2013, nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606,
comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenza
di una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo.
Si deduce che la sentenza impugnata, nell’affermare che il frazionamento
dell’immobile sarebbe avvenuto con vendite separate di unità immobiliari «senza
alcun vincolo che ne imponesse il mantenimento della vocazione turistico-
ricettiva», non si confronta con le censure concernenti la legittimità dei titoli
abilitativi indicati negli atti notarili, il rispetto della disciplina sulle “Case
appartamenti vacanze di cui alle leggi Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n.
16, e n. 15 del 2013, l’assenza di incremento del carico urbanistico e il contenuto
delle “liberatorie” consegnate dagli acquirenti all’attuale ricorrente, la regolarità
degli accatastamenti a norma della circolare n. 4/2006 dell’Agenzia del Territorio
e della risoluzione n. 8/E dell’Agenzia delle Entrate.
4.2. Con il secondo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento
agli artt. 44, comma 1, lett. c), e 24 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 11, 18 e 21 legge
Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, artt. 23 e 55 legge Regione Emilia-

Romagna n. 15 del 2013, art. 1176 cod. civ. e art. 42 cod. deontologico notarile,
nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod.
proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenza di una condotta di lottizzazione
abusiva sotto il profilo oggettivo e soggettivo, con specifico riferimento alla
posizione del notaio.
Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ha ritenuto che negli
atti notarili aventi ad oggetto le vendite delle singole unità abitative non vi fosse
indicazione di «alcun vincolo che ne imponesse il mantenimento della vocazione
turistico-ricettiva». Si premette che il procedimento a carico dell’attuale ricorrente,
quale notaia, per il reato di truffa in danno dei singoli acquirenti è stato archiviato
per l’assenza di condotte fraudolente da parte della medesima, e che la stessa è
stata condannata per non aver informato i clienti della falsità delle rassicurazioni
fornite dalla parte venditrice circa la probabile sanatoria a breve dei vincoli relativi
all’impossibilità di risiedere nell’immobile. Si rimarca che, nell’atto di appello, si
era evidenziato come: a) il contratto rogato dalla notaia contenesse specifica
informazione in ordine ai vincoli di destinazione degli immobili (i riferimenti sono
identici a quelli già indicati in precedenza nel § 3.2): b) tale atto fosse stato letto
alle parti; c) la professionista avesse inoltre chiesto al venditore la presentazione
di «certificato di conformazione edilizia e di agibilità»; d) il mancato rilascio del
certificato di agibilità impedisse agli acquirenti qualunque fruizione delle unità
immobiliari acquistate.
4.3. Con il terzo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agli
artt. 1176 cod. civ. e 42 cod. deontologico notarile, nonché vizio di motivazione,
a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla
ritenuta sussistenza di una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilo
soggettivo, con specifico riferimento alla posizione del notaio.
Si deduce che illegittimamente è stata ravvisata la colpa dell’attuale ricorrente
perché: a) non avrebbe completamente informato gli acquirenti in ordine agli oneri
di gestione delle unità abitative; b) avrebbe omesso chiarimenti ad integrazione
dei contratti definitivi; c) avrebbe omesso informazioni in ordine alla infondatezza
delle promesse della parte acquirente circa la temporaneità dell’impossibilità a
trasferire la residenza in tali immobili; d) avrebbe accettato dichiarazioni rese a
norma della legge di registro della volontà di due acquirenti di trasferire la loro
residenza nell’appartamento entro il tempo di un anno e sei mesi; e) avrebbe
taciuto ad alcuni acquirenti di aver ricevuto dalla Procura della Repubblica un
ordine di esibizione in ordine ai precedenti atti notarili stipulati per altre unità
abitative del medesimo immobile.
Si osserva che, come rappresentato nell’atto di appello, l’imputata: a) aveva
invitato uno dei clienti, [OMISSIS], a munirsi di un parere legale e di un parere tecnico,

prima di procedere all’acquisto dell’unità abitativa, e che di tali pareri si giovarono
sia il precisato cliente, sia i diversi altri clienti, legati da rapporti familiari con
quest’ultimo; b) aveva reso ampiamente edotti tutti gli acquirenti dei vincoli
urbanistici gravanti sulle unità immobiliari, come risultava dai testi dei contratti
preliminari e dei contratti definitivi, derivanti dalla loro appartenenza ad un
«fabbricato destinato a casa/appartamenti vacanze ai sensi dell’art. 11 della LR.
E.R. n. 16 del 28 luglio 2004 e dell’art. 55 comma 5 della L.R. E.R. n. 15 del 2013»;
c) aveva ricevuto un quesito sull’applicabilità dei benefici della prima casa,
dimostrante consapevolezza dell’acquirente sul regime del bene; d) non aveva
partecipato alle trattative antecedenti alla stipulazione dei rogiti; e) si è fatta
rilasciare dagli acquirenti dichiarazioni liberatorie.
Si evidenzia che la sentenza impugnata, per affermare la responsabilità
dell’attuale ricorrente, non si confronta con le indicate deduzioni, ma si concentra
esclusivamente sulle dichiarazioni degli acquirenti.
4.4. Con il quarto motivo, si denuncia violazione di legge, in riferimento agli
artt. 157 e 159 cod. pen. e 42 cod. proc. pen., a norma dell’art. 606, comma 1,
lett. b), cod. proc. pen., avuto riguardo alla mancata dichiarazione di estinzione
del reato per intervenuta prescrizione.
Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ha escluso di dover
pronunciare la sentenza di prescrizione, perché ha ritenuto una causa di
sospensione in ordine al rinvio disposto all’udienza del 2 dicembre 2019 all’udienza
del 24 febbraio 2020. Si osserva che il rinvio è stato disposto per la dichiarazione
di una causa di incompatibilità da parte del giudice in quel momento procedente,
in ragione della sua partecipazione al Collegio pronunciatosi in sede di riesame. Si
osserva che, in caso di concomitanza delle ragioni di rinvio dipendenti dal
difensore, nella specie l’astensione dalle udienze, e di ragioni di rinvio dipendenti
dal giudice, nella specie la dichiarazione di una situazione di incompatibilità,
prevalgono le seconde (si cita Sez. 2, n. 11039 del 2019, dep. 2020).
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Per le ragioni di seguito precisate, il ricorso di [OMISSIS] è fondato
limitatamente al diniego del beneficio della non menzione, ed è complessivamente
infondato nel resto, mentre il ricorso di [OMISSIS] è infondato.
Nell’esame delle censure, si procederà, dapprima, all’analisi unitaria delle
doglianze esposte nel primo motivo del ricorso di [OMISSIS] e di [OMISSIS], siccome tutte attinenti al tema comune della configurabilità, sotto il
profilo oggettivo, del reato di lottizzazione abusiva, poi allo scrutinio delle
doglianze esposte negli altri due motivi del ricorso di [OMISSIS], quindi alla

valutazione delle doglianze esposte negli altri tre motivi del ricorso di [OMISSIS].
2. Infondate sono le censure esposte nel primo motivo del ricorso di [OMISSIS] e nel primo motivo del ricorso di [OMISSIS], le quali contestano la
configurabilità, sotto il profilo oggettivo, del reato di lottizzazione abusiva.
In estrema sintesi, i ricorrenti deducono che deve escludersi, sotto il profilo
oggettivo, la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva, perché la condotta
di frazionamento del fabbricato e di alienazione delle singole unità immobiliari è
avvenuta nel rispetto della legislazione urbanistica e catastale, e in particolare di
quella in tema di “case e di appartamenti per vacanze”, segnatamente della
disciplina fissata dall’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16,
nonché con espressa indicazione del vincolo di destinazione d’uso derivante dalla
disposizione di legge appena citata nei contratti preliminari e nei contratti definitivi
aventi ad oggetto la compravendita dei distinti appartamenti.
2.1. Ai fini dell’esame delle censure appena sintetizzate, occorre individuare
l’ambito di applicazione della fattispecie di lottizzazione abusiva come delineata
dall’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, perché ad essa espressamente
rimanda la disposizione incriminatrice di cui all’art. 44, comma 1, lett. c), del
medesimo d.P.R.
L’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, dispone: «Si ha lottizzazione
abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che
comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione
delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque
stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché
quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la
vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali
la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo
gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere
di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in
modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».
2.2. Per chiarezza, è utile premettere che, come afferma costantemente la
giurisprudenza di legittimità, è configurabile la fattispecie di lottizzazione abusiva
anche nel caso di modifica di destinazione di uso di un complesso alberghiero
attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, che ne determina, in
contrasto con la pianificazione urbanistica, il mutamento da unità alberghiere ad
unità residenziali.
Invero, proprio nel procedimento cautelare relativo alla regiudicanda in
esame, si è affermato che integra il reato di lottizzazione abusiva la modifica

dell’originaria destinazione d’uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione,
attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare in modo che le singole
unità perdano la originaria destinazione d’uso alberghiera per assumere quella
residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento
urbanistico costituito dal piano di lottizzazione (Sez. 3, n. 22038 del 11/04/2019,
[OMISSIS], Rv. 275794 – 01).
Altre decisioni hanno precisato che la modifica di destinazione d’uso di un
complesso alberghiero realizzata, sin dal sorgere dell’edificio, attraverso la vendita
di singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva,
laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei
servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti
compravenduti secondo le regole comuni del contratto d’albergo, atteso che in tale
ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d’uso alberghiera per
assumere quella residenziale (Sez. 3, n. 38799 del 16/09/2015, [OMISSIS], Rv.
264717 – 01). Ovvero che è configurabile il reato di lottizzazione abusiva
materiale, mediante modifica della destinazione d’uso da alberghiera a
residenziale di un immobile già regolarmente edificato, nel caso in cui venga
alterato il complessivo assetto del territorio comunale attuato mediante lo
strumento urbanistico al quale è affidata la pianificazione delle diverse destinazioni
d’uso del territorio e l’assegnazione a ciascuna di esse di determinate quantità e
qualità di servizi (Sez. 3, n. 24096, del 07/03/2008, [OMISSIS], Rv. 240726 – 01,
ma anche Sez. 3, n. 6990 del 29/11/2005, dep. 2006, [OMISSIS], Rv. 2333552
– 01, e Sez. 3, n. 10889 del 21/01/2005, [OMISSIS], Rv. 230976 – 01).
È indubitabile, inoltre, che il mutamento di destinazione d’uso di un complesso
immobiliare da alberghiero a residenziale, realizzato in contrasto con le
prescrizioni dei piani di gestione del territorio, determini di per sé un’incidenza sul
carico urbanistico.
Invero, l’art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, prevede espressamente: «Salva
diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante
della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità
immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata
dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione
dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria
funzionale tra quelle sottoelencate: a) residenziale; a bis) turistico-ricettiva; b)
produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale».
2.3. Posto che è configurabile la fattispecie di lottizzazione abusiva nel caso
di modifica di destinazione di uso di un complesso alberghiero attraverso la vendita
di singole unità immobiliari a privati, la quale ne determina, in contrasto con la
pianificazione urbanistica, il mutamento da unità alberghiere ad unità residenziali,

occorre esaminare il problema, specificamente posto nel ricorso, dei limiti
applicativi di questo principio quando gli atti di compravendita siano formalmente
validi e diano conto dell’esistenza dei vincoli urbanistici.
Il Collegio ritiene che la lottizzazione abusiva sia configurabile anche quando
la trasformazione urbanistica degli immobili è realizzata mediante atti di
compravendita in sé validi e contenenti la formale indicazione dei vincoli
urbanistici, se tali atti costituiscono il “mezzo” per la formazione di lotti i quali, per
«le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti»,
rivelino in modo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso da quello
previsto dagli strumenti urbanistici.
In effetti, l’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, ai fini della
configurabilità della lottizzazione abusiva, nella sua declinazione c.d. “negoziale”,
non esige, come requisito, che il frazionamento e la vendita dell’immobile
avvengano attraverso atti invalidi sotto il profilo formale, ma incentra la sua
attenzione sulle caratteristiche dei lotti risultanti dal frazionamento o dalla vendita
o da atti equivalenti. Precisamente, secondo la formulazione linguistica e
grammaticale della disposizione di legge appena richiamata, è sì necessaria la
ricorrenza di atti di frazionamento o di vendita o di altri atti equivalenti quali
“mezzi” per la formazione dei «lotti», ma sono specificamente i «lotti» a dover
avere la proiezione finalistica a violare il vincolo di destinazione d’uso: il testo
normativo esige che i «lotti», e non gli atti attraverso cui gli stessi sono formati,
che «per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del
terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero,
l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad
elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a
scopo edificatorio». Né il dato normativo richiede che «il frazionamento e la
vendita, o atti equivalenti» siano realizzati con atti aventi particolari
caratteristiche, o connotati da autonoma illiceità. Inoltre, l’art. 30, comma 1,
d.P.R. n. 380 del 2001, nel delineare le caratteristiche della lottizzazione c.d.
“negoziale”, da un lato, non postula che la trasformazione urbanistica ed edilizia
illegittima sia effettivamente “realizzata”, ma esige, più limitatamente, che la
stessa «venga predisposta», e, dall’altro, non definisce in modo tassativo i “mezzi”
necessari a tal fine, ritenendo sufficienti anche «atti equivalenti» a frazionamento
e vendita; quindi, pure sotto questo profilo, risulta incentrare il disvalore della
fattispecie sul risultato finale della condotta, ossia sulla “messa in pericolo”
dell’ordinato assetto del territorio, come previsto dalle disposizioni aventi ad
oggetto la sua pianificazione.
In altri termini, ed in sintesi, a norma dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del
2001, la lottizzazione abusiva è configurabile in considerazione della illiceità del

risultato finale realizzato, ossia della costituzione di «lotti» funzionali in modo non
equivoco ad una trasformazione del territorio in violazione delle prescrizioni
concernenti la sua pianificazione, indipendentemente dalla validità formale dei
“mezzi” impiegati per perseguire tale scopo.
2.4. Nella specie, la sentenza impugnata precisa perché le unità immobiliari
indicate nell’imputazione non potevano essere destinate in alcun modo ad uso
residenziale, ed indica elementi utili ad evidenziare che la suddivisione dei «lotti»
e la stipula dei contratti di compravendita ad essi relativi sono state funzionali a
consentirne un uso residenziale, poi effettivamente realizzato.
Per quanto concerne il primo aspetto, occorre muovere dal dato,
assolutamente non contestato, secondo cui le unità immobiliari indicate
nell’imputazione ricadevano nella “zona D4a – turistico-ricettiva di tipo ordinario»
del Comune di Cesenatico ed erano classificate come “Case e appartamenti per
vacanze”. Ciò posto, la Corte d’appello rappresenta che l’art. 80 delle norme
tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Cesenatico pone il divieto di
residenza permanente o stagionale nelle “Case e appartamenti per vacanze”,
perché indicava come «incompatibil[e]» con l’attività turistico-ricettiva, quale
quella svolta mediante “Case e appartamenti per vacanze”, l’uso costituito da
«residenza permanente e stagionale».
Per quanto riguarda il secondo profilo, la sentenza impugnata fornisce dati
precisi da cui inferire che l’operazione del frazionamento sia stata realizzata per
modificare la destinazione d’uso dell’immobile, originariamente costituente un
complesso unitario, da alberghiera a residenziale. In particolare, la Corte d’appello,
come più analiticamente si preciserà in seguito nei §§ 3.1., 3.1.1 e 3.1.2,
rappresenta che: a) nel periodo dal 14 giugno 2017 al 27 luglio 2018, sono state
alienate dal medesimo venditore a privati nove unità immobiliari, tutte realizzate
mediante frazionamento dell’originario immobile unitariamente destinato ad
albergo, e tutte aventi il vincolo di “Case e appartamenti per vacanze”; b) tutti gli
acquirenti erano privati cittadini i quali, all’atto dell’acquisito, avevano manifestato
l’intento di comprare un appartamento per trascorrervi i periodi di ferie; c) almeno
due acquirenti, [OMISSIS] e [OMISSIS], al momento del rogito notarile,
hanno dichiarato di voler trasferire la loro residenza anagrafica nelle unità
immobiliari oggetto delle compravendite; d) prima di procedere all’alienazione
delle singole unità immobiliari, la ditta di [OMISSIS], la “[OMISSIS]”,
non aveva presentato la s.c.i.a. prevista dall’art. 18 della legge Regione Emilia-
Romagna 28 luglio 2004, n. 16, per esercitare l’attività turistico-ricettiva, in linea
con il vincolo di destinazione gravante sulle medesime unità immobiliari, ma,
invece, aveva presentato istanze, sempre rigettate dalle autorità comunali, per
ottenere il cambio di destinazione d’uso degli appartamenti.

2.5. In considerazione dei principi applicabili e degli elementi esposti dalla
sentenza impugnata, risulta corretta la conclusione secondo cui, nella specie, è
configurabile, sotto il profilo oggettivo, una condotta di lottizzazione abusiva.
Invero, la sentenza impugnata, con motivazione immune da vizi, ha
evidenziato che la trasformazione urbanistica del complesso immobiliare
originario, destinato ad albergo, è stata realizzata mediante atti di compravendita
che, sebbene formalmente contenenti l’indicazione dei vincoli urbanistici, hanno
determinato la costituzione di lotti i quali, per «il numero, l’ubicazione […] ed in
rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti», denunciavano in modo non equivoco
la loro destinazione ad un uso residenziale, quindi diverso da quello previsto dagli
strumenti urbanistici.
In proposito, elementi precisi e congrui sono costituiti: a) dalla pluralità delle
alienazioni, nove, tutte effettuate dal medesimo venditore e con atti rogati dal
medesimo notaio, nell’arco di circa tredici mesi; b) dalla qualità degli acquirenti,
in tutti e nove i casi privati i quali avevano manifestato o comunque reso
chiaramente percepibile, all’atto della compravendita, la volontà di acquistare un
appartamento per potervi trascorre i periodi di vacanza; c) dalla volontà degli
acquirenti, in almeno due casi obiettivizzata al momento della stipula dei contratti
di compravendita, di trasferire la propria residenza negli appartamenti, sebbene
l’art. 80 delle Norme tecniche di attuazione del PRG di Cesenatico dichiarasse
«incompatibil[e]» con l’attività turistico-ricettiva, quale quella svolta mediante
“Case e appartamenti per vacanze”, l’uso costituito da «residenza permanente e
stagionale»; d) dalla mancata presentazione della s.c.i.a. prevista dalla
legislazione regionale per la gestione di “case e appartamenti per vacanze” da
parte della ditta alienante, sebbene tale adempimento fosse necessario a tal fine,
e sebbene questa fosse l’unica destinazione cui potevano essere adibite le unità
immobiliari oggetto di compravendita.
Per maggiore chiarezza in ordine a quest’ultimo aspetto, può essere utile
riportare il testo dell’art. 18, comma 1, della legge Regione Emilia-Romagna 28
luglio 2004, n. 16: «L’attività delle strutture ricettive extralberghiere è intrapresa
a seguito di segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 2, comma 2,
da presentare al Comune nel cui territorio è ubicata la struttura e da redigere su
modulo predisposto dal Comune sulla base del modello regionale approvato con
determinazione del dirigente competente. Nella dichiarazione sono indicati il nome
del titolare, la capacità ricettiva, il periodo di apertura e l’ubicazione della
struttura; per le case per ferie e gli ostelli sono, inoltre, indicati i soggetti che
possono utilizzare la struttura. La segnalazione certificata di inizio attività è inviata
per conoscenza anche al Comune dove ha sede l’impresa che gestisce case e
appartamenti per vacanza».

Né questa conclusione è ostacolata dalla circostanza che i contratti preliminari
e definitivi di compravendita recavano espressamente il richiamo al vincolo di cui
all’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16.
Si consideri, infatti, che, secondo questa disposizione: a) «[s]ono case e
appartamenti per vacanze gli immobili composti da uno o più locali, arredati e
dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per
l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di
ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti
aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi» (comma 1); b) è
«considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi
ha la proprietà o l’usufrutto di oltre tre case o appartamenti e li concede in
locazione con le modalità e nei limiti di cui al comma 1», ovvero, nel caso di
proprietà o di usufrutto relativo a tre o meno unità abitative, «quella esercitata da
imprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo, che
hanno in gestione a qualsiasi titolo case o appartamenti per la locazione a turisti
con le modalità di cui al comma 1» (comma 2).
Ciò posto, la clausola contrattuale richiamante la disposizione appena citata
ha costituito una indicazione del tutto disancorata dalla realtà già in quel momento
esistente ed oggettivamente rilevabile, e quindi era del tutto inidonea ad incidere
sulla effettiva «destinazione» delle singole unità immobiliari. Questo, in
particolare, perché: a) le unità immobiliari, ben nove, sono state tutte alienate a
singoli privati, sicché nessuno di essi era proprietario di più di una casa o
appartamento; b) nessuno degli acquirenti comprava come imprenditore o aveva
dichiarato di affidare l’unità immobiliare ad una impresa per la gestione della
stessa a turisti con le modalità previste dall’art. 11, comma 1, legge Regione
Emilia-Romagna n. 16 del 2004; c) gli acquirenti di due unità immobiliari avevano
formalmente dichiarato, al momento della stipula dell’atto di compravendita, la
volontà di trasferire la loro residenza nell’appartamento; d) non era mai stata
presentata la s.c.i.a. necessaria, a norma dell’art. 18 della medesima legge
Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004, per intraprendere l’attività delle strutture
ricettive extra-alberghiere, quali appunto le “Case e appartamenti per vacanze”,
pur essendo ciò possibile da molto tempo per la ditta alienante.
Risulta quindi corretto ritenere che i contratti di compravendita rogati dalla
notaia, nonostante il richiamo al vincolo di cui all’art. 11 legge Regione Emilia-
Romagna n. 16 del 2004, hanno costituito i “mezzi” per predisporre la
trasformazione delle singole unità immobiliari (i «lotti»), le quali, per «le loro
caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti»,
denunciavano in modo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso da
quello previsto dagli strumenti urbanistici.

3. In parte infondate, in parte manifestamente infondate e in parte diverse da
quelle consentite sono le censure formulate nel secondo motivo del ricorso di
[OMISSIS], le quali contestano la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva
con riguardo alla ritenuta sussistenza, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, del
c.d. “intento lottizzatorio”, deducendo che la sentenza impugnata incorre nel vizio
di travisamento della prova quando afferma il mendacio nella pubblicità per la
vendita delle singole unità immobiliari, nonché nel vizio di motivazione quando
valorizza il trasferimento della residenza degli acquirenti nei singoli appartamenti,
o l’assenza di consapevolezza degli acquirenti in ordine al vincolo urbanistico
gravante sui beni acquistati, o l’impegno dell’attuale ricorrente ad ottenere il
cambio di destinazione d’uso dalle autorità comunali, ovvero quando esclude
rilevanza al richiamo, nei preliminari e nei definitivi degli atti di compravendita, e
nelle liberatorie rilasciate al notaio, dell’assoggettamento delle unità immobiliari
alla disciplina di cui all’art. 11 della legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004.
3.1. La sentenza impugnata fornisce un diffusa esposizione delle risultanze
istruttorie e poi spiega perché ritiene sussistente il c.d. “intento lottizzatorio”.
3.1.1. La Corte d’appello procede ad un’ampia rassegna degli elementi di
prova acquisiti.
Nella decisione, innanzitutto, si precisa che, per quanto riguarda la pubblicità
relativa alla vendita degli appartamenti, «quasi tutti gli acquirenti hanno riferito di
avere notato sull’immobile posto in vendita cartellonistica che pubblicizzava la
vendita di “appartamenti” senza alcuna ulteriore specificazione»; cita,
espressamente a tal proposito, le dichiarazioni di [OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS], ed aggiunge che
alcuni di costoro hanno anche esibito fotografie a conferma delle loro affermazioni.
Il Giudice di secondo grado, poi, rappresenta che tutti gli acquirenti, prima di
effettuare l’acquisto, avevano informato con chiarezza l’attuale ricorrente [OMISSIS], di voler comprare la singola unità immobiliare per uso residenziale ed
avevano ricevuto ampie rassicurazioni in merito; e cita, espressamente a tal
proposito, le dichiarazioni di [OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS],
[OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS],
[OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS].
In particolare, secondo quanto riportato dalla sentenza impugnata: a) [OMISSIS], con affermazioni confermate anche dall’agente immobiliare cui si era
rivolto, [OMISSIS], ha detto che, letta la dicitura “casa vacanza” nel testo
del contratto preliminare, chiese chiarimenti a [OMISSIS], e questi gli rispose
che l’unico vincolo era il divieto di «prendere la residenza» nell’appartamento e si
impegnò a riacquistarlo se entro sei anni non avesse ottenuto il mutamento di

destinazione d’uso, come risulta anche dal preliminare; b) [OMISSIS] ha
affermato di non essere stata informata dell’esistenza di alcun vincolo
sull’immobile oggetto di acquisto e di avervi perciò trasferito la propria residenza,
nonché di aver fruito dell’agevolazione per la prima casa; c) [OMISSIS] ha
dichiarato di essere stata rassicurata da [OMISSIS], pure al momento della
stipula del contratto definitivo, di poter trasferire la propria residenza nell’unità
immobiliare anche ai fini dell’agevolazione fiscale per la prima casa; d) [OMISSIS] ed il figlio [OMISSIS] hanno riferito di aver rappresentato a [OMISSIS] la
volontà di utilizzare l’appartamento per uso personale e di trasferirvi la residenza,
ottenendo rassicurazione positiva dall’attuale ricorrente (questi aveva affermato
la possibilità di «fare le pratiche per la residenza e per i benefici fiscali»), e il primo
ha anche aggiunto di aver notato come molti degli appartamenti dello stabile
fossero abitati direttamente dagli acquirenti; e) [OMISSIS] ha
rappresentato che, letta la dicitura “casa vacanza” nel testo del contratto
preliminare, chiese chiarimenti a [OMISSIS], e questi gli rispose che l’unico
vincolo era il divieto di «prendere la residenza» nell’appartamento, ma gli
consegnò le chiavi dicendo di utilizzare l’immobile per le proprie ferie («così farai
le vacanze»), e che, come confermato anche dal fratello [OMISSIS], ottenne
ulteriori rassicurazioni al momento della stipula del contratto definitivo sia da [OMISSIS]
(«il signor [OMISSIS] ci ha rassicurato che era una cosa di poco conto e che era un
appartamento a tutti gli effetti»), sia dalla notaia [OMISSIS] (la notaia «ha detto che
l’unica cosa era che non si poteva prendere la residenza. Momentaneamente»); f)
[OMISSIS] ha dichiarato di essere stato notiziato dalla notaia [OMISSIS] sia
dell’esistenza di un unico limite, quello di non poter prendere residenza
nell’immobile, sia del comportamento di altri acquirenti i quali, nonostante il parere
contrario della professionista, avevano chiesto ed ottenuto la residenza
nell’immobile, e di aver ricevuto da [OMISSIS] il certificato di accatastamento
della casa classe A2 e la certificazione energetica con destinazione d’uso per civile
abitazione; g) [OMISSIS] ha detto di aver precisato a [OMISSIS], sin
dall’inizio delle trattative, di voler utilizzare l’appartamento per le vacanze della
sua famiglia, di non essere stata informata dei vincoli né da [OMISSIS] né dalla notaia
[OMISSIS], la quale anzi le aveva riferito di aver «anche lei fatto una cosa di questo
genere in montagna, acquistando due appartamenti piccoli», e di essere stata
consigliata da [OMISSIS] di intestare l’appartamento ad uno dei figli in modo da fruire
delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
La Corte d’appello, quindi, segnala che tutti gli acquirenti hanno acquistato
con rogito stipulato davanti alla medesima notaia, [OMISSIS], della
quale era cliente da tempo [OMISSIS], ed hanno riconosciuto di aver apposto la
loro firma sulla “liberatoria” di esonero della notaia da ogni responsabilità con

riguardo alla stipula dei contratti di compravendita delle unità immobiliari di cui
all’imputazione, ma hanno precisato di non aver ricevuto alcuna spiegazione in
proposito e di non averne ricevuto copia.
Il Giudice distrettuale, ancora, evidenzia che la ditta di [OMISSIS], la
“[OMISSIS]”, pur essendo titolare da molto tempo delle unità classificate
come “Case e Appartamenti per vacanze”, non aveva in alcun modo avviato
l’attività turistico-ricettiva, né aveva presentato la s.c.i.a. prevista a tal fine
dall’art. 18 della legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, ma, invece,
aveva presentato istanze, sempre rigettate dalle autorità comunali, per ottenere
il cambio di destinazione d’uso degli appartamenti a fini residenziali.
3.1.2. La sentenza impugnata, a questo punto, spiega perché le dichiarazioni
degli acquirenti sono attendibili e perché gli stessi forniscono prova dell’esistenza
del c.d. “intento lottizzatorio”.
Sottolinea, innanzitutto, la convergenza delle numerose dichiarazioni degli
acquirenti sui profili centrali della vicenda, in particolare sull’aver espresso la
volontà di fruire di appartamenti per le proprie vacanze, sull’assenza di
informazioni da parte di Vittoio [OMISSIS] e della notaia [OMISSIS] in ordine
alla nozione di “casa vacanza”, sulla indicazione di un unico limite, relativo alla
fissazione della residenza nell’immobile, peraltro per un periodo limitato, nonché
sulla sottoscrizione della “liberatoria” per la notaia senza ottenerne copia.
Segnala, poi, che i diversi dichiaranti, per gran parte, non si conoscevano tra
di loro, e che le loro dichiarazioni trovano conferma nella documentazione
acquisita.
Aggiunge, quindi, che le dichiarazioni degli imputati non sono attendibili,
perché prive di specificità, in quanto di carattere generale e con generici riferimenti
alle singole operazioni di compravendita.
Evidenzia, inoltre, che la notaia, nelle dichiarazioni rese nel corso del
processo, pur avendo affermato di aver rappresentato agli acquirenti la natura di
«residenza turistico alberghiera» delle unità immobiliari, ha anche detto di aver
informato i medesimi della possibilità di ottenere un mutamento di destinazione
d’uso («avevo spiegato che … acquistavano una residenza turistica alberghiera e
che forse poteva diventare un appartamento forse … il signor [OMISSIS] era molto
convinto di questo me l’aveva ripetuto più volte che aveva in corso delle trattative
col comune per ottenere il cambio di destinazione quindi i clienti sapevano che
presumibilmente ci sarebbe stato questo cambio di destinazione …»). E che,
sempre la notaia, per spiegare perché aveva richiesto agli acquirenti il rilascio di
“liberatoria”, ha ammesso di essere consapevole del reale intento perseguito
mediante gli atti di compravendita da lei rogati («il problema è lo stesso per tutti
nel senso che tutti avevano comprato, io ritengo, avevano comprato l’immobile

per destinarlo al loro appartamento di villeggiatura e temevo che non volessero
aspettare i tempi tecnici che gli aveva promesso [OMISSIS] … Quindi volevo che loro
fossero consapevoli e chiaro che l’ho fatto anche per una difesa mia perché non
sempre i clienti, cioè delle volte clienti ti si rivoltano contro quando è nel loro
interesse farlo e quindi ho bisogno di tutelarmi»).
Sulla base di questi rilievi, la Corte d’appello conclude che la destinazione
degli immobili compravenduti era quella “abitativa ad uso personale di
godimento”, cioè «residenziale», come tale preclusa dall’art. 80 delle Norme
tecniche di attuazione del PRG di Cesenatico. E precisa: «La dicitura Casa Vacanza
e il rinvio alla normativa di riferimento […] vennero, infatti, riportate negli atti di
vendita, al solo fine di occultare la reale destinazione (residenziale) degli immobili
compravenduti, garantita e assicurata nel corso delle trattative e della stipulazione
dei contratti preliminari e definitivi dal venditore e dal notaio agli acquirenti».
La sentenza impugnata, ancora, aggiunge che [OMISSIS] non solo era
perfettamente a conoscenza dei vincoli gravanti sulle unità immobiliari da lui
messe in vendita, ma ha continuato nelle operazioni di vendita anche dopo il 5
dicembre 2017, allorché aveva ricevuto notifica del decreto di perquisizione e
dell’informazione di garanzia nell’ambito del presente procedimento, senza fornire
alcuna notizia di ciò né a coloro i quali avevano già acquistato (si tratta dei primi
sei atti di compravendita), né a coloro che si resero acquirenti in data successiva
(si tratta degli ultimi tre atti di compravendita).
3.2. Le conclusioni della sentenza impugnata in ordine all’attendibilità delle
dichiarazioni degli acquirenti e all’esistenza del c.d. “intento lottizzatorio”, sotto il
profilo oggettivo e soggettivo, sono immuni da vizi.
Innanzitutto, l’affermazione dell’attendibilità delle dichiarazioni rese dagli
acquirenti delle unità abitative deve ritenersi incensurabile perché è stata
compiuta alla luce di un esame analitico ed accurato del loro contenuto e di un
compiuto raffronto con tutte le ulteriori risultanze istruttorie, ivi comprese le
dichiarazioni degli imputati, sulla base di massime di esperienza sicuramente
accettabili.
Né è ravvisabile alcun vizio di travisamento della prova, denunciato con
riferimento all’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la ditta
dell’attuale ricorrente [OMISSIS] avrebbe pubblicizzato la vendita di
“appartamenti” senza alcuna ulteriore specificazione. La Corte d’appello, infatti, a
base di tale affermazione, richiama precise dichiarazioni di numerosi testi, anche
corredate da fotografie, e non emerge un puntuale travisamento di ciascuna di
queste dichiarazioni.
Il giudizio affermativo dell’attendibilità delle dichiarazioni rese dagli acquirenti
delle unità abitative, poi, consente di ricostruire una articolazione delle concrete

vicende del tutto convergente con l’approdo affermativo della configurabilità, nella
specie, della sussistenza di una lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo, così
come analiticamente indicato in precedenza nei §§ 2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 e 2.5.
Sulla base del significato attribuibile alle risultanze istruttorie acquisite, infine,
è correttamente motivata anche la conclusione della configurabilità del reato di
lottizzazione abusiva sotto il profilo soggettivo con riguardo all’attuale ricorrente
[OMISSIS].
Invero, quest’ultimo, anche agendo quale amministratore unico della ditta
“[OMISSIS]”, risulta: a) aver provato ripetutamente senza successo ad
ottenere il mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari indicate
nell’imputazione da turistico-ricettiva a residenziale; b) non aver mai presentato
la s.c.i.a. necessaria per la gestione delle predette unità immobiliari, siccome
“Case e appartamenti per vacanze”, per intraprendere l’unica attività esercitabile
con riguardo a questa tipologia di immobili; c) aver immesso sul mercato dette
unità immobiliari senza precisare la loro qualità di “Case e appartamenti per
vacanze”; d) aver venduto nove di queste unità immobiliari, nell’arco di tredici
mesi, servendosi sempre della medesima notaia, con la quale aveva rapporti
professionali consolidati, ed effettuando sempre le cessioni a singoli privati non
imprenditori, come tali non abilitati a gestire l’attività ricettiva prevista per “Case
e appartamenti per vacanze”; e) essere stato perfettamente consapevole, nella
fase delle trattative e al momento della stipula dei rogiti di compravendita, della
volontà di tutti e nove gli acquirenti di utilizzare l’unità immobiliare per le vacanze
personali e familiari, addirittura anche esplicitamente incoraggiandoli a ciò
(emblematiche le dichiarazioni di [OMISSIS] riportate supra nel § 3.1.1);
f) aver talvolta negato agli acquirenti l’esistenza di qualunque vincolo per l’uso
dell’unità immobiliare, anche affermando la possibilità di acquisire la residenza
nella stessa, e altre volte detto che l’unico vincolo era quello di non poter trasferire
la residenza nell’appartamento; g) aver omesso di informare gli acquirenti di aver
ricevuto notifica del decreto di perquisizione e dell’informazione di garanzia
nell’ambito del presente procedimento per il reato di lottizzazione abusiva, e di
aver anzi proseguito nelle operazioni di vendita (tre atti sono successivi alla
notifica di decreto di perquisizione e informazione di garanzia).
Può perciò concludersi che, con motivazione immune da vizi, perché fondata
su elementi precisi e congrui, la sentenza impugnata ha ritenuto che [OMISSIS]
abbia consapevolmente e volontariamente predisposto la trasformazione
urbanistica dell’immobile, originariamente nella titolarità della società “[OMISSIS]” da lui amministrata, in contrasto con le prescrizioni degli strumenti
urbanistici del Comune di Cesenatico, mediante contratti di compravendita, da cui
erano derivate unità immobiliari autonome le quali, per le loro caratteristiche ed

in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denunciavano in modo non equivoco
il mutamento della destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale.
4. Fondate, invece, sono le censure enunciate nel terzo motivo del ricorso di
[OMISSIS], le quali contestano la mancata concessione del beneficio della non
menzione, deducendo che nell’atto di appello vi era stata espressa e motivata
richiesta.
La stessa sentenza impugnata dà atto che l’imputato [OMISSIS] nell’atto di
appello aveva chiesto la concessione di tutti i benefici di legge in caso di conferma
della condanna (cfr. pag. 27), e, però, nulla osserva in proposito (cfr. pag. 73),
incorrendo, quindi, in un vizio di omessa motivazione immediatamente rilevabile.
Peraltro, in considerazione di quanto previsto dall’art. 620, comma 1, lett. l),
cod. proc. pen., e delle indicazioni contenute nella sentenza impugnata, in specie
nella parte relativa alla determinazione del trattamento sanzionatorio, questa
Corte ritiene di poter concedere direttamente il beneficio invocato.
Ed infatti l’imputato, quasi novantenne, già in primo grado aveva fruito della
concessione della sospensione condizionale della pena ed ha ottenuto in appello il
beneficio delle circostanze attenuanti generiche anche per la sua incensuratezza,
per il consistente periodo trascorso dalla commissione dei fatti e per il suo corretto
comportamento dopo le vicende ascrittegli e durante il processo, ossia di fatti
specificamente rilevanti ai fini del riconoscimento della non menzione. Né
emergono elementi ostativi a tale conclusione.
5. Infondate sono le censure esposte nel secondo motivo del ricorso di [OMISSIS], le quali contestano l’affermazione di responsabilità a suo carico
per il reato di lottizzazione abusiva, sotto il profilo dell’elemento oggettivo e
soggettivo, deducendo che i contratti da ella rogati quale notaia contenevano
espressa indicazione dei vincoli di destinazione degli immobili, ed erano stati letti
alle parti, che ella aveva chiesto al venditore la presentazione del «certificato di
conformazione edilizia e di agibilità», e che il mancato rilascio del certificato di
agibilità impediva qualunque fruizione dei beni oggetto di compravendita.
5.1. Appare utile innanzitutto affermare che il notaio può rispondere del reato
di lottizzazione abusiva per aver confezionato atti di compravendita funzionali a
formare «lotti» i quali, per «le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi
riferiti agli acquirenti», rivelino in modo non equivoco la loro destinazione ad un
uso diverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici.
Invero, l’attività di rogito di contratti di compravendita da parte del notaio può
costituire il “mezzo” per la formazione di «lotti» funzionali in modo non equivoco

ad una trasformazione del territorio in violazione delle prescrizioni concernenti la
sua pianificazione.
E questa affermazione è coerente con la risalente, ma mai superata
elaborazione della giurisprudenza, secondo la quale, in tema di lottizzazione
abusiva sussiste la responsabilità del notaio rogante, a titolo di concorso nel reato
di cui all’art. 18 legge 28 febbraio 1985 n. 47, ove risulti la cosciente e volontaria
partecipazione alla integrazione del reato in questione, desumibile dalla
dimensione complessiva strutturale di ogni singolo atto, dal sistema negoziale
predisposto per eludere specifiche prescrizioni degli strumenti urbanistici (quali la
minima unità culturale), dalla stipulazione diluita nel tempo di vari atti da parte
degli stessi venditori per il medesimo terreno (cfr. Sez. 3, n. 12989 del
08/11/2000, [OMISSIS], Rv. 218015 – 01, ma anche Sez. U, n. 2720 del
03/02/1990, [OMISSIS], Rv. 183495 – 01).
5.2. Ciò posto, deve ritenersi che la sentenza impugnata ha correttamente
motivato la sua conclusione sulla colpevolezza dell’imputata, sebbene la stessa
avesse espressamente indicato nei contratti da ella rogati i vincoli di destinazione
degli immobili ed avesse chiesto al venditore la presentazione del «certificato di
conformazione edilizia e di agibilità», e sebbene il mancato rilascio del certificato
di agibilità impedisse qualunque fruizione dei beni oggetto di compravendita.
Sotto il profilo dell’elemento oggettivo, per evitare superflue ripetizioni è
sufficiente richiamate quanto già precedentemente esposto nei §§ 2, 2.1, 2.2, 2.3,
2.4 e 2.5.
Già in quelle parti della presente sentenza, infatti, si è indicato perché: a) è
configurabile il reato di lottizzazione abusiva anche quando la trasformazione
urbanistica degli immobili è realizzata mediante atti di compravendita formalmente
validi, e contenenti la formale indicazione dei vincoli urbanistici, se tali strumenti
negoziali costituiscono il “mezzo” per la formazione di lotti i quali, per «le loro
caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti», rivelino in
modo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso da quello previsto dagli
strumenti urbanistici; b) i contratti di compravendita rogati dalla notaia attuale
ricorrente, nonostante il richiamo al vincolo di cui all’art. 11 legge Regione Emilia-
Romagna n. 16 del 2004, considerati nella loro oggettiva combinazione, hanno
costituito il “mezzo” per la formazione di singole unità immobiliari (i «lotti»), le
quali, per «le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli
acquirenti», denunciavano in modo non equivoco la loro destinazione ad un uso
diverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici.
Sotto il profilo dell’elemento soggettivo, poi, come più analiticamente si
preciserà di seguito nei §§ 6, 6.1 e 6.2, i Giudici di merito, con motivazione
incensurabile, hanno fornito compiuta indicazione della consapevolezza della

notaia, e attuale ricorrente, di formare una pluralità di atti di compravendita nei
quali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinare l’unità immobiliare
acquistata non ad un utilizzo turistico-ricettivo, conformemente alle prescrizioni
urbanistiche applicabili, bensì ad un utilizzo residenziale.
6. Infondate sono anche le censure formulate nel terzo motivo del ricorso di
[OMISSIS], le quali contestano l’affermazione di responsabilità a suo
carico per il reato di lottizzazione abusiva sotto il profilo dell’elemento soggettivo,
deducendo, in particolare, che la notaia aveva invitato uno dei clienti a rivolgersi
per un parere ad un avvocato e ad un tecnico, aveva reso edotti tutti gli acquirenti
dell’esistenza del vincolo di destinazione gravante sulle unità immobiliari, non
aveva partecipato alle trattative, si era fatta rilasciare liberatoria, ed aveva potuto
constatare come alcuni dei compratori, facendo domande sull’applicabilità dei
benefici fiscali per la prima casa, fossero consapevoli del regime dei beni.
6.1. La sentenza impugnata espone una pluralità di elementi da cui inferisce
la consapevolezza della notaia, attuale ricorrente, di formare una pluralità di atti
di compravendita nei quali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinare
l’unità immobiliare acquistata non ad un utilizzo turistico-ricettivo, conformemente
alle prescrizioni urbanistiche applicabili, bensì ad un utilizzo residenziale.
La Corte d’appello, in particolare, rappresenta che la notaia: a) conosceva già
da molto tempo prima dei fatti oggetto dell’imputazione la situazione urbanistica
concernente l’immobile; b) aveva come cliente [OMISSIS] da tempo; c) ha
ammesso, nell’esame, di essere a conoscenza delle numerose istanze proposte
dalla società di cui era amministratore unico [OMISSIS] per ottenere il
mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, così come riferitogli anche da [OMISSIS];
d) ha redatto tutti i nove atti di compravendita mediante i quali è avvenuta la
trasformazione urbanistica abusiva, nell’arco di circa tredici mesi, e sempre
avendo come compratori privati cittadini non aventi la qualifica soggettiva
necessaria per gestire le “Case e appartamenti per vacanza”, come richiesto
proprio dall’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004; e) era
consapevole della volontà degli acquirenti di utilizzare l’immobile per le proprie
vacanze e quindi per un uso residenziale (cfr. le esplicite dichiarazioni rese
dall’imputata nell’esame e sopra riportate nel § 3.1.2); f) ha formato due atti nei
quali gli acquirenti esprimevano la volontà di acquistare la residenza negli
immobili; g) ha omesso di fornire precise informazioni in ordine alla natura e agli
effetti del vincolo, in diversi casi limitandosi ad indicare come unico limite
derivante da tale vincolo il divieto momentaneo di trasferire la residenza
nell’immobile (cfr., in particolare, le dichiarazioni rese dagli acquirenti [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS], sopra riportate nel § 3.1.1); h) ha

ricevuto, il 13 marzo 2018, un ordine di esibizione ex art. 256 cod. proc. pen. nel
presente procedimento e ciononostante ha rogato altri due atti di compravendita
di identico contenuto dei precedenti, omettendo inoltre di informare gli acquirenti
di possibili rischi.
La Corte d’appello, inoltre, sottolinea che, con le condotte sopra indicate, la
notaia [OMISSIS] «ha sicuramente concorso a rassicurare gli acquirenti
– che si erano rivolti allo studio notarile anche per avere certezza in ordine alla
“regolarità dell’acquisto” – in ordine all’intervenuto acquisto di appartamenti ad
uso residenziale e, in ogni caso privi dei vincoli di gestione gravanti su
appartamenti tipo CAV [“Case e appartamenti per vacanze”]».
6.2. Le conclusioni della sentenza impugnata in ordine alla consapevolezza
della notaia, attuale ricorrente, di formare una pluralità di atti di compravendita
nei quali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinare l’unità immobiliare
acquistata ad un non consentito utilizzo residenziale, e, perciò, di formare una
pluralità di atti di compravendita mediante i quali si costituivano «lotti» funzionali
in modo non equivoco ad una trasformazione del territorio in violazione delle
prescrizioni concernenti la sua pianificazione, sono correttamente motivate.
Gli elementi indicati dalla sentenza impugnata in proposito sono plurimi,
precisi e convergenti.
D’altro canto, le obiezioni formulate dalla difesa in parte contestano in modo
meramente assertivo le conclusioni della sentenza impugnata, ad esempio quando
si afferma che la notaia aveva ampiamente informato gli acquirenti in ordine ai
vincoli gravanti sulle unità immobiliari, e, più in generale, si limitano a proporre
una diversa lettura delle risultanze istruttorie, senza però riuscire ad evidenziare
vizi logico-giuridici del percorso motivazionale fornito dalla Corte d’appello.
7. Infondate, infine, sono le censure enunciate nel quarto motivo del ricorso
di [OMISSIS], le quali contestano la mancata dichiarazione di estinzione
del reato per prescrizione da parte della Corte d’appello, deducendo che non può
ravvisarsi una causa di sospensione della prescrizione con riguardo al rinvio
disposto all’udienza del 2 dicembre 2019, perché doveva ritenersi ragione decisiva
ed assorbente del rinvio quella determinata dalla situazione di incompatibilità del
giudice rispetto a quella costituita dall’adesione dei difensori all’astensione dalle
udienze proclamata dagli organismi di categoria.
7.1. Innanzitutto, deve ritenersi che correttamente è stato ritenuto idoneo a
determinare la sospensione della prescrizione il rinvio dell’udienza dal 2 dicembre
2019 al 3 febbraio 2020.

Invero, come si legge dal verbale dell’udienza del 2 dicembre 2019, il rinvio
fu disposto per l’adesione dei difensori all’astensione proclamata dalla Giunta
dell’Unione Camere Penali Italiane con delibera del 6 novembre 2019.
Solo dopo tale statuizione di rinvio con sospensione dei termini prescrizione
venne disposta la trasmissione degli atti al Presidente del Tribunale, peraltro non
con formale dichiarazione di astensione, bensì «per la verifica in ordine alla
incompatibilità del Giudice visto il provvedimento di riesame del 29.12.2017».
Va inoltre detto che l’incompatibilità non era una incompatibilità direttamente
desumibile dalla legge, anche all’esito delle sentenze pronunciate dalla Corte
costituzionale, perché era correlata alla partecipazione ad un Collegio investito di
richiesta di riesame avverso misura cautelare reale. Costituisce infatti principio
consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui non costituisce
indebita manifestazione del convincimento del giudice, in grado di fondare una
richiesta di ricusazione, il fatto che questi, nel corso del procedimento, come
componente del tribunale del riesame, abbia confermato una misura cautelare
reale, in quanto tale decisione prescinde da qualsiasi valutazione sulla sussistenza
o meno dei gravi indizi di colpevolezza in capo all’imputato, salva la verifica in
concreto e caso per caso, da parte del giudice della ricusazione, di eventuali profili
rilevanti dedotti (cfr., per tutte, Sez. 5, n. 15689 del 24/02/2020, [OMISSIS], Rv.
279164 – 01, e Sez. 1, n. 58024 del 18/10/2017, [OMISSIS], Rv. 271779 – 01).
7.2. Ciò posto, deve escludersi che alla data della pronuncia della sentenza
impugnata era decorso il termine di prescrizione.
Invero, i fatti risultano commessi fino al 27 luglio 2018 e la sentenza di primo
grado è stata pronunciata il 15 settembre 2022, sicché la si applica la sospensione
della prescrizione di un anno e sei mesi prevista dall’art. 159 cod. pen. per effetto
della riforma recata dall’art. 11, lett. b), della legge 23 giugno 2017, n. 103 (c.d.
“legge Orlando”). Deve inoltre calcolarsi, come precisato nel § 7.1, il periodo di
sospensione intercorso tra il 2 dicembre 2019 ed il 3 febbraio 2020.
Di conseguenza, essendo il termine di prescrizione pari a cinque anni,
compresa l’interruzione, ed essendo i periodi di sospensione pari a un anno, otto
mesi e tre giorni, alla data del 14 marzo 2025, giorno della pronuncia della
sentenza della Corte d’appello, la causa di estinzione non si era verificata.
8. In conclusione, per le ragioni precedentemente indicate, la sentenza
impugnata deve essere annullata senza rinvio nei confronti di [OMISSIS]
limitatamente al punto concernente il beneficio della non menzione della
condanna, con concessione del medesimo, mentre, nel resto, il ricorso di [OMISSIS] deve essere rigettato.

Il ricorso di [OMISSIS], invece, deve essere rigettato con condanna
della ricorrente al pagamento delle spese processuali.
P.Q.M.
Annulla senza rinvio la sentenza impugnata nei confronti di [OMISSIS]
limitatamente al punto concernente il beneficio della non menzione della
condanna, beneficio che riconosce. Rigetta nel resto il ricorso di [OMISSIS].
Rigetta il ricorso di [OMISSIS] che condanna al pagamento delle spese
processuali.
Così deciso il 04/02/2026.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corbo Giovanni Liberati